長期修繕計画の読み方と見直し

管理組合には、長期修繕計画という書類があります。

理事になって初めて手に取る方が多いと思います。分厚く、表が並んでいて、読むのに気が重い書類です。

ただし、見るべき場所は限られています。 そして、そこを見れば資金が足りるかどうかが分かります。

何が書かれているか

理事が最初に見るべきなのは、最後の収支計画です。

ここに、「何年の時点で、残高がいくらになるか」が書かれています。マイナスになる年があれば、そこが問題の起点です。

国土交通省のガイドライン

長期修繕計画の作り方については、国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」を示しています。

• 計画期間は、大規模修繕工事を2回含む30年以上とすることが推奨されています（従来は25年以上）
• 一定期間ごとの見直しが必要とされています

期間が30年以上とされているのは、2回目の工事まで見通さないと資金計画が立てられないためです。1回目だけを見た計画では、2回目で足りなくなります。

なぜ見直しが要るのか

計画は、作った時点の前提で組まれています。 その前提は、時間とともにずれます。

1番目と3番目が組み合わさると、差が急速に広がります。 支出の見込みが上がり、収入が計画どおり増えていない状態です。

見直さないまま年数が過ぎると、工事の直前に不足が発覚します。 そのときには、選べる手段が限られています。

どこを見るか

理事として確認するのは、次の5点です。

1. 計画がいつ作られ、いつ見直されたか2. 収支計画で、残高がマイナスになる年があるか3. 前提としている工事費が、いつ時点のものか4. 修繕周期が、実際の建物の状態と合っているか5. 積立金の額が、計画どおりに増えているか

1番目を最初に見てください。 10年以上見直されていない計画は、現在の判断材料にはなりません。

5番目も重要です。 段階的に増額する前提で作られている計画で、その値上げが実行されていなければ、収支計画は成立していません。

見直しの進め方

見直しは、理事会だけで行う必要はありません。

• 管理会社に作成・見直しを依頼する
• 専門の会社やマンション管理士に依頼する
• 修繕委員会で内容を検討する

依頼する場合、費用がかかります。 ただし、不足に気づかないまま工事の時期を迎えるより、はるかに小さい負担です。

見直しの結果は、総会で報告してください。 資金が足りないことが分かった場合、その事実を共有することが、値上げの合意形成の出発点になります。

計画と実績を並べる

見直しのときに、必ず実績と並べてください。

• 前回の工事で、実際にいくらかかったか
• 計画上の金額と、どれだけ差があったか
• 何が想定外だったか

この比較が、次の計画の精度を上げます。 そして、前回の記録がないと、この比較ができません。

今回の工事の記録を残すことは、次の計画のための作業でもあります。

理事が引き継ぐこと

長期修繕計画は、理事の任期を大きく超える書類です。

• 計画の最新版がどこにあるか
• 次の見直しはいつか
• 現在の残高と、計画上の残高の差
• 検討中の課題（値上げ、工事時期など）

この4点を、次の理事へ引き継いでください。 引き継がれないと、毎年ゼロから確認することになります。

※ 本記事は公表資料をもとにした一般的な整理です。計画の内容と見直しの方法は、建物の条件によって変わります。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」／国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）