建物診断・劣化調査は何を見るのか

大規模修繕の検討で、最初に行うのが建物診断です。

目的は2つあります。

• 工事の範囲を決める — どこを、どこまで直すのか
• 判断の根拠を作る — なぜその工事が必要なのかを説明する材料

2番目を軽視しないでください。 総会で「なぜこの工事が必要なのか」と問われたとき、診断の結果が答えになります。

何を調べるのか

6番目が、他とは性質が違います。

コンクリートは、時間とともに中性化が進みます。 中性化が鉄筋の位置まで達すると、鉄筋が錆びやすくなります。

これは表面からは見えません。 試験によって確認します。

調査の方法

4番目と5番目は、建物に手を入れる調査です。 数か所で行い、全体を推定します。

すべての建物で、すべての調査を行うわけではありません。 築年数、前回の工事、気になる症状によって、必要な調査が決まります。

「なぜこの調査を行うのか」を、説明してもらってください。

誰に依頼するか

ここが、実は最も重要な論点です。

施工会社に診断を依頼すると、その会社が工事を受注する可能性があります。

つまり、必要な工事の量を、自分で決められる立場になります。

不正が起きるという意味ではありません。 ただし、チェックする仕組みが内側にないという構造です。

対策は、複数の見方を持つことです。

• 複数社に診断を依頼し、指摘の内容を比べる
• 診断と施工を分ける
• 診断の結果を、他社にも見せて意見を聞く

指摘の内容が各社で大きく違う場合、そこを掘り下げてください。

「無料診断」を受けるとき

施工会社が無料で診断を行う、という提案があります。

これ自体が悪いわけではありません。 受注につながる可能性があるから無料で行う、という合理的な仕組みです。

ただし、次を理解しておいてください。

• 無料である以上、受注を前提としている
• 診断の結果が、そのまま工事の提案になる
• 断りにくい状況が生まれることがある

「診断を受けたら、必ずその会社に発注する」という義務はありません。 最初にその点を明確にしておいてください。

そして、無料診断の結果を、他社にも見せて構いません。 比較の材料として使えます。

報告書の読み方

専門用語が並びますが、見るべき点は限られています。

1. どこに、どんな劣化があるか（部位ごとの状態）2. その程度（軽微か、進行しているか）3. 推奨される対応（今回やるべきか、次回でよいか）4. 数量の見込み（補修が必要な量）5. 調査の方法と範囲（どこを、どう調べたか）

3番目を確認してください。 すべてが「今回やるべき」となっている報告書は、判断の材料になりません。

優先順位が示されているかが、報告書の質を決めます。

5番目も重要です。 全面を調べたのか、一部を抜き取って推定したのか。推定であれば、実際の数量は変わり得ます。

診断の結果を、どう使うか

• 工事の範囲を決める
• 見積を依頼するときの、共通の前提にする
• 住民への説明の材料にする
• 総会の議案の根拠にする
• 次回の修繕のために保管する

2番目が効きます。 各社に同じ診断結果を渡せば、同じ前提で見積が出てきます。 比較ができるようになります。

5番目を忘れないでください。 12年後の理事が、今回の診断結果と比べて劣化の進行を判断します。

※ 本記事は一般的な整理です。必要な調査は建物の条件によって変わります。