1回目・2回目・3回目で内容がどう変わるか

「前回と同じ工事をすればよい」と考えると、計画が狂います。

大規模修繕は、回を重ねるごとに内容が変わります。 そして、周期も短くなります。

この変化を織り込んでいない長期修繕計画は、2回目以降で資金が足りなくなります。

実施の時期と周期

国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2022年6月公表）によると、実態は次のようになっています。

回数が増えるほど、周期が短くなっています。

築年数が経つほど劣化の進行が速くなり、修繕の間隔が詰まります。1回目の感覚で2回目・3回目を計画すると、時期が合いません。

工事の内容は、どう変わるか

1回目は、外壁と防水が中心です。

• 外壁の下地補修と塗装
• タイルの調査と補修
• シーリングの打ち替え
• 屋上・バルコニーの防水
• 鉄部の塗装

2回目からは、設備の更新が加わります。

• 給排水管の更新または更生
• サッシ・玄関ドアの調整や交換
• 手すりなどの金物の更新
• 共用部の照明の更新
• エレベーターの部品交換

3回目以降は、更新の比重がさらに大きくなります。

• 設備機器の更新
• 機械式駐車場の更新（ある場合）
• 建物の機能を見直す工事

つまり、「塗り直す工事」から「取り替える工事」へと性質が移ります。

費用の傾向

同じ調査によると、工事回数別の戸当たり工事費は次のようになっています。

回数が増えるほど、戸当たりの金額は下がる傾向が見られます。

これは「安く済む」という意味ではありません。

この調査の工事金額は直接工事費であり、共通仮設費・現場管理費・一般管理費・消費税を含みません。そして、設備の更新工事が別途行われている場合、その費用はこの数値に含まれない可能性があります。

数値を読むときは、何が含まれているかを確認してください。

計画への影響

長期修繕計画を見るとき、次を確認してください。

1. 2回目・3回目の周期が、1回目と同じになっていないか2. 設備の更新が、計画に含まれているか3. その時期と金額が、示されているか4. 積立金の収支が、その負担に耐えられるか

2番目が抜けている計画があります。 外壁と防水だけを繰り返す計画になっていると、設備の更新の費用が計上されていません。

給排水管の更新は、金額の大きい項目です。 これが計画に入っていなければ、その時期に大きな不足が生じます。

建物の年齢に応じて、判断も変わる

築年数が進むと、修繕以外の選択肢も検討の対象になります。

• 修繕を続ける
• 機能を向上させる改良を含める
• 建替えや、他の再生の手法を検討する

3番目は、区分所有法の改正でも扱いが見直された領域です。 2026年4月1日に施行された改正により、再生に関する決議の要件も見直されています。

すぐに検討する話ではありませんが、3回目以降の修繕を迎える建物では、選択肢として認識しておく価値があります。

記録が、次回の判断を助ける

回数が増えるほど、過去の記録の価値が上がります。

• 前回、何をしたか
• そのとき、どんな劣化があったか
• 使用した材料と工法
• 実際にかかった金額

この記録があれば、今回の劣化の進行が判断できます。 なければ、毎回ゼロから推定することになります。

今回の記録を残すことは、12年後の理事のための作業です。

※ 本記事は公表資料をもとにした一般的な整理です。実際の内容と時期は建物の条件によって変わります。

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（2022年6月公表）／国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」