修繕積立金が足りないときの選択肢

見積が出てきた。積立金の残高では足りない。

大規模修繕の検討で最も多い行き詰まりです。そして、多くの管理組合が同じ理由で足りなくなります。 個別の失敗ではなく、構造的な問題です。

まず、なぜ足りないのかを理解してください。 原因が分かれば、取るべき手も決まります。

なぜ足りなくなるのか

2番目が最も多い形です。 新築時に段階的な増額を前提として計画されているのに、その値上げが実行されないまま年数が過ぎる。 結果、計画上の残高と実際の残高が乖離します。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、完成年次が新しいマンションほど積立金の額が低い傾向が見られます。分譲時に低く設定されることが背景にあると指摘されています。

平均額を知っておく

判断の基準として、公的な調査の数値を押さえておいてください。

「含む」と「除く」で額が違う点に注意してください。 自分の組合の額と比べるときは、同じ条件で比べる必要があります。

なお、面積あたりで比べるほうが実態に近くなります。 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、建築延床面積の規模ごとに㎡あたり月額の目安と、事例の3分の2が収まる幅が示されています。自分の建物の規模に対応する数値を確認してください。

選べる手は5つ

多くの場合、単独では解決せず、組み合わせることになります。

① 値上げ

根本的な解決になる唯一の手です。今回だけでなく、次回以降にも効きます。

ただし合意形成が最も重いため、時間がかかります。 工事の直前に持ち出しても間に合いません。

② 一時金

最も反対が出やすい方法です。数十万円単位の負担が、突然求められるためです。

支払えない世帯が出ると、滞納の問題に発展します。 分割の可否を含めて設計が要ります。

③ 借入

工事を予定どおり行いつつ、負担を後年度に分散できます。

管理組合向けの融資制度があり、住宅金融支援機構などが取り扱っています。総会の決議が必要で、返済原資は将来の積立金になります。

つまり、実質的には値上げとセットになります。 返済のぶん、月額が上がるためです。

④ 範囲を絞る

今回やらない部分を決めるという方法です。ただし、足場を組むタイミングでしかできない工事があります。

外壁、屋上、シーリング。足場が要るものを次回に回すと、次回また足場代がかかります。 単純に安くなるとは限りません。

建物診断の結果にもとづいて絞ってください。 「お金がないから減らす」ではなく「劣化が進んでいないから今回は見送る」という根拠が要ります。

⑤ 時期を調整する

劣化が進んでいなければ、有効な選択肢です。

ただし、漏水が出ている、タイルの浮きがあるといった状態であれば、先送りは費用を増やします。判断は診断の結果によります。

早く動くほど、選べる数が増える

工事の直前に足りないと気づくと、選べるのは②③④だけになります。

①は合意形成に時間がかかり、⑤は劣化が進んでいれば選べません。

逆に、数年前から動いていれば、①を軸に組み立てられます。 月額を段階的に上げていけば、一時金も借入も避けられる可能性があります。

だから、長期修繕計画の見直しを先送りしないでください。 見直しの時点で不足が分かれば、対応する時間が残ります。

理事として、記録を残す

この判断は、住民の負担に直結します。 後で「なぜこの方法を選んだのか」を必ず聞かれます。

• 不足額がいくらか
• どの選択肢を検討したか
• なぜその方法を選んだか
• 検討に使った資料（診断結果、見積、計画）

議事録に残してください。 そして、次の理事へ引き継いでください。

判断そのものより、判断の過程を残すことのほうが、後々効きます。

※ 本記事は公表資料をもとにした一般的な整理です。実際の判断は建物の状況と管理規約によって変わります。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）／国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」