積立金の値上げを、どう合意するか

積立金が足りない。値上げするしかない。

理事としては当然の結論ですが、この議案は最も通りにくいもののひとつです。

理由は単純で、全員の毎月の支出が増えるからです。そして工事は、まだ先の話に見えます。

なぜ通らないのか

3番目は、感情ではなく事実の問題です。

• 高齢の区分所有者 — 年金からの支出が増える。工事の効果を受ける期間が短い
• 近く売却を考えている人 — 自分が使わない工事のために払うことになる
• 賃貸に出している所有者 — 居住していないため、実感が薄い

「みんなのため」という説明は、この人たちには届きません。 それぞれに違う事情があるためです。

いつ持ち出すか

工事の直前ではありません。

工事の見積が出てから「足りないので値上げします」と言うと、工事と値上げの両方に反対されることになります。

長期修繕計画を見直したときが、最も自然な時期です。

• 見直しの結果、将来の残高が不足すると分かった
• その事実を、総会で報告する
• 対応の選択肢を示し、値上げを提案する

この順序であれば、値上げは「計画の結果」として説明できます。 唐突な提案ではなくなります。

説明の材料

感情ではなく、資料で説明してください。

1番目が最も強い材料です。 「残高がマイナスになる年」がグラフで見えると、議論が具体的になります。

4番目は補助的に使えます。 国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の1戸当たり月額の平均が13,054円（駐車場使用料等からの充当額を除く）とされています。

また、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、建築延床面積の規模ごとに㎡あたり月額の目安が示されています。

ただし、平均と比べることには限界があります。 必要な額は建物ごとに違うためです。判断の基準は、あくまで自分たちの長期修繕計画です。

値上げの設計

一度に大きく上げると、反対が集中します。

1番目を選ぶ場合、いつ・いくら上げるかを最初に決めて示してください。 「とりあえず今回はここまで」だと、次の値上げでまた同じ議論になります。

将来の増額まで含めて一度に決議するという方法もあります。管理規約の定め方によって可能な範囲が変わるため、手続きを確認してください。

手続きを確認する

積立金の額をどう定めているかは、管理組合によって違います。

• 管理規約に金額が書かれている場合 → 変更には規約の変更が必要になり得る
• 総会の決議で定めている場合 → 決議の要件が異なる

必要な決議の種類を、議案を作る前に確認してください。 要件を満たさない方法で決めると、後から効力が争われます。

管理規約と、過去の総会議事録を確認してください。判断がつかない場合、マンション管理士や管理会社に確認することができます。

反対への向き合い方

5番目が、実際に起きる結末です。 値上げを避けた結果、より負担の大きい方法しか残らないという形になります。

このことを、説明の材料にしてください。 「値上げをしない場合、どうなるか」を示す。一時金、借入、工事の縮小。それぞれの負担を並べると、判断がしやすくなります。

反対意見は、記録してください。 そして、次回の議案で答えてください。 一度で通らないことを前提に、複数回に分けて進めるという考え方もあります。

理事として引き継ぐこと

値上げは、一期の理事で完結しないことがあります。

• 現在の不足額と、その根拠
• 提案した内容と、反対の理由
• 次に何をすべきか

この3点を次の理事へ引き継いでください。 引き継がれないと、毎回ゼロから説明することになります。

※ 本記事は公表資料をもとにした一般的な整理です。必要な手続きは管理規約によって変わります。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）／国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」