工事項目別に見る費用の内訳

見積書を開くと、工事項目が並んでいます。それぞれが何のための費用なのかが分かると、金額の意味が見えてきます。

そして重要なのは、項目によって金額の決まり方が違うという点です。

面積で決まるものは、事前に確定します。 劣化の量で決まるものは、足場を組んでからでないと確定しません。

主な工事項目

このうち、2番目と4番目だけが性質が違います。

面積で決まる項目

外壁塗装、防水、シーリング、鉄部塗装は、建物の形状から数量が決まります。

• 図面と現地の実測で、面積や延長を算出できる
• 見積の段階で、数量が確定している
• 各社の数量が、大きく違うことは少ない

各社で数量に差がある場合、拾い方の前提が違います。 どこまでを対象にしているかを確認してください。

単価の差は、材料のグレードと工法の違いです。塗料の種類、防水の工法、シーリング材の種類。仕様が違えば単価も違います。

だから、比較するには仕様を揃える必要があります。 単価だけを比べて安いほうを選ぶと、仕様が落ちているだけということがあります。

劣化の量で決まる項目

下地補修とタイル補修は、劣化の量に比例します。 そして、その量は足場を組んで調査するまで確定しません。

• ひび割れの長さ
• 欠損の面積
• タイルの浮きの枚数

建物診断である程度は把握できますが、地上や部分的な調査では限界があります。 全面に足場を組んで打診してはじめて、正確な量が出ます。

したがって、見積の段階では想定の数量です。

ここが、追加費用の最大の原因になります。

仮設工事の比重

足場は、何かを直す工事ではありません。 それでも金額が大きくなります。

そして、工期が延びればリース期間も延びます。 天候による遅れが、足場の費用に跳ね返る構造です。

足場が必要な工事をまとめて行うのが合理的なのは、この費用を一度で済ませるためです。工事を減らして次回に回すと、次回また足場代がかかります。

公的な調査の工事内訳

国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、大規模修繕工事の工事内訳についてもデータが整理されています。戸数規模別の集計も公表されています。

自分と同規模のマンション群のデータと比べることで、相対的な位置づけを確認できます。

ただし、この調査の工事金額は直接工事費であり、共通仮設費・現場管理費・一般管理費・消費税は含まれていません。見積の総額と直接比べることはできません。

各社の見積を、項目ごとに並べる

総額だけを比べないでください。 項目ごとに並べると、差がどこにあるかが分かります。

3番目が最も注意が要ります。 ある会社の見積にだけ項目がない場合、安いのではなく、やらないだけです。

差が大きい項目については、各社に理由を聞いてください。 説明できる差は判断材料になり、説明できない差はそこに疑問が残ります。

減らすなら、どこから

足場が要らない工事から検討してください。

足場を組む機会にまとめて行うべき工事を次回に回すと、次回また足場代が発生します。 削った額より、余分にかかる額のほうが大きくなり得ます。

そして、削る判断には根拠が要ります。 建物診断の結果にもとづいて「今回は不要」と判断したのか、単に予算の都合なのか。後で住民に説明できる形にしてください。

※ 本記事は公表資料をもとにした一般的な整理です。工事の項目と費用は建物の条件によって変わります。

出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」