責任施工方式と設計監理方式の違い

大規模修繕の進め方には、いくつかの方式があります。最初に選ぶのが、この発注方式です。

ここで選んだ形が、その後の見積の取り方、工事中の監理、費用の構造をすべて決めます。

そして、それぞれに起きやすい問題があります。

3つの方式

3番目は、実質的に責任施工方式の一種として扱われることが多くなります。管理会社が元請となり、施工は協力会社が行う形です。

責任施工方式

1社にまとめて任せる形です。

2番目が構造的な弱点です。 診断して、必要な工事を決めて、それを自分で施工する。工事を多くするほど自社の売上が増える立場にあります。

不正が起きるという意味ではありません。チェックする仕組みが内側にないという構造の問題です。

対策は、複数社から見積を取ることです。 同じ建物に対する複数の提案を並べると、どこが共通で、どこが違うのかが見えます。

設計監理方式

設計と施工を分ける形です。設計コンサルタントが調査・設計を行い、施工会社は入札等で選びます。

2番目の「共通の仕様」が最大の利点です。 各社が別々の前提で見積を出すと比較になりませんが、同じ設計図書にもとづけば、金額の差が意味を持ちます。

国土交通省が注意喚起している問題

設計監理方式には、構造的な問題が指摘されています。

国土交通省は平成29年1月に通知を発出し、「発注者たる管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在」について注意喚起を行い、相談窓口を周知しています。

どういうことか。

管理組合はコンサルタントに費用を払います。しかし、コンサルタントが施工会社から別の形で利益を受けている場合、施工会社の側を向くことになります。

• 特定の施工会社が受注するよう、選定の過程が誘導される
• 設計の仕様が、特定の会社に有利な内容になる
• 監理が形式的になり、実質的なチェックが働かない

管理組合から見ると、第三者に頼んだつもりが、そうではなかったという状態になります。

実態調査を、比較の材料に使う

国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」は、この問題への対応として実施されたものです。

調査では、大規模修繕工事の工事金額・工事内訳に加えて、設計コンサルタント業務の業務内訳と業務量が整理されています。戸数規模別のデータもあります。

自分と同規模のマンション群のデータと比べることで、相対的な位置づけを確認できます。

特に、工事監理の業務量が低すぎないかという観点が示されています。監理は本来、業務量の多くを占める部分です。ここが極端に少ない見積は、監理が実質的に行われない可能性を示します。

どちらを選ぶか

建物の規模と、組合の体制で決まります。

「設計監理のほうが安心」とは限りません。 コンサルタントの選定を誤れば、費用をかけて第三者を入れた意味がなくなります。

逆に、責任施工でも複数社を比較すれば、一定のチェックは働きます。

いずれの方式でも、複数社から見積を取る

これがすべての方式に共通する対策です。

1社の提案だけでは、それが基準になってしまいます。比較する相手がいて初めて、金額も内容も判断できます。

そして、比較するには条件を揃える必要があります。 各社が別々の範囲で見積を出すと、金額の差が何を意味するのか分かりません。

※ 本記事は公表資料をもとにした一般的な整理です。適した方式は建物の条件と組合の体制によって変わります。

出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」／国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」（平成29年1月）