屋上・バルコニーの防水

屋上は、住民がほとんど行かない場所です。劣化していても、誰も気づきません。

気づくのは、下の階で漏水が出たときです。そしてその段階では、防水層だけでなく内部まで傷んでいることがあります。

外壁と違い、見た目で判断できない部位です。

防水が必要な部位

2番目が、工事の進め方に影響します。 バルコニーは専用使用部分であり、住民の物が置かれています。片付けの依頼と、作業日の調整が必要になります。

主な工法

選び方は、既存の防水と、部位の条件で決まります。

• 既存が何であるか（相性の悪い組み合わせがある）
• 形状が複雑か（配管や設備の立ち上がりが多いか）
• 人が歩くか（歩行用の仕様が要る）
• 工期をどれだけ取れるか

「どの工法が最も優れているか」という問いは、あまり意味がありません。 建物の条件で、適したものが決まります。

かぶせるか、撤去するか

かぶせ工法は、費用と工期を抑えられます。 撤去の作業と廃材の処分が不要になるためです。

ただし、条件があります。

• 既存の防水層が、健全であること
• 既存の下に水が入っていないこと
• 重ねることで、納まりに問題が出ないこと

2番目が重要です。 既存の下に水が回っている状態でかぶせると、その水を閉じ込めます。 後になって膨れや剥離の原因になります。

調査の結果にもとづいて判断してください。 「安いからかぶせ」ではありません。

排水口が、実は最重要

防水層より先に問題が出るのが、排水口（ドレン）です。

• 落ち葉やゴミで詰まる
• 水が流れず、屋上に溜まる
• 溜まった水が、防水層の弱い部分から入る

詰まりは、清掃で解決します。 費用はかかりません。

そして、これは日常の管理でできることです。 定期的に屋上を確認し、排水口を掃除する。それだけで、防水層の寿命が変わります。

工事では、ドレンそのものの更新も検討されます。 既存のドレンに新しい部材を差し込む工法があり、防水層との取り合いを確実にできます。

立上りと納まり

漏水の多くは、平らな面ではなく端部で起きます。

• 壁との取り合い（立上り部分）
• 設備の架台まわり
• 手すりの支柱の根元
• 配管の貫通部

平場は面積が大きく、施工も単純です。 難しいのは端部で、ここの処理が防水の質を決めます。

見積で、立上りの高さや納まりの仕様が示されているかを確認してください。 「防水工事 一式 ◯㎡」だけでは、端部の処理が分かりません。

漏水が出ている場合

優先度が変わります。

• すでに水が入っている
• 内部の鉄筋が錆びている可能性がある
• 放置すると、補修の範囲が広がる

この状態では、予算の都合で先送りする判断は取りにくくなります。

そして、原因の特定が必要です。 屋上の防水が原因とは限りません。外壁のひび割れ、シーリングの切れ、サッシまわり。複数の経路があり得ます。

調査で原因を絞ってから、工事の範囲を決めてください。 防水をやり直しても、原因が別なら止まりません。

保証と点検

• 保証の対象と期間（部位ごとに違うのが通常）
• 定期点検の予定
• 漏水が起きた場合の連絡先と手順

防水は、保証の対象になりやすい部位です。 期間と対象を書面で確認してください。

そして、引渡し後の点検を管理の業務に組み込んでください。 排水口の清掃、目視での確認。次の修繕まで、状態を保つための作業です。

※ 本記事は一般的な整理です。適した工法は建物の条件と既存の状態によって変わります。