給排水管の更新をどう考えるか

外壁や防水は、劣化が目に見えます。配管は見えません。

そして、問題が表面化するのは漏水が起きたときです。それは階下への被害という形で現れます。

そのうえ、この工事は住戸の中に入ります。 大規模修繕の中で、最も合意形成が難しい工事です。

共用部と専有部の線引き

ここが最初の論点です。

管理規約に定めがあります。 必ず確認してください。

問題は、共用部だけを更新しても、専有部の管が古いまま残るという点です。

• 更新した部分と、していない部分がつながる
• 古い枝管から漏水が起きれば、階下に被害が出る
• 個別に工事すると、そのつど住戸に立ち入ることになる

そのため、専有部も含めて一体で工事するかどうかが、大きな判断になります。

更新と更生

更新は、根本的な解決です。 新しい管になるため、その後の期間が長くなります。ただし、壁や天井を壊す範囲が広くなります。

更生は、工事の規模が小さくなります。 既存の管を使うため、解体の範囲が限られます。ただし、管そのものは古いままです。

どちらが適しているかは、管の材質と劣化の状態によります。 更生ができない状態まで進んでいる場合もあります。

調査の結果にもとづいて判断してください。 内視鏡や抜管による調査で、内部の状態を確認できます。

住戸に立ち入る工事の難しさ

これが、この工事の最大の課題です。

• 全戸で、作業日に在宅してもらう必要がある
• 水が使えない時間帯が発生する
• 壁や天井を壊し、復旧する
• 家具の移動が必要になる
• 賃貸に出している住戸では、入居者の協力が要る

5番目が特に難しい部分です。 区分所有者が合意しても、実際に住んでいるのは賃借人です。連絡と調整が二重になります。

空室、長期不在、連絡が取れない住戸があると、そこだけ工事ができません。

この調整に、相当な時間がかかります。 工事そのものより、日程の調整のほうが難しいことがあります。

大規模修繕と同時に行うか

判断が分かれる部分です。

4番目に注意してください。 外壁の工事と配管の工事を1つの議案にすると、どちらかへの反対が、両方を止めます。

分けて議案にするという設計もあります。 ただし、その場合は総会が2回に分かれる可能性があります。

共通するのは、足場とは無関係だという点です。 配管の工事に足場は要りません。したがって「足場があるうちに」という理由では、同時に行う必然性はありません。

長期修繕計画での位置づけ

配管の更新は、金額の大きい項目です。

長期修繕計画に含まれているかを確認してください。含まれていない場合、その分の資金が計画されていないことになります。

• 計画に、給排水設備の更新が入っているか
• 想定されている時期はいつか
• 想定されている金額はいくらか

2回目・3回目の大規模修繕の時期に、この項目が出てきます。 1回目は外壁中心でも、回を重ねるごとに設備の更新が加わります。

計画の見直しのときに、この点を確認してください。

先送りしたときのリスク

1番目と2番目は、住民同士の問題になります。

漏水の原因が共用部の管であれば管理組合の責任、専有部の管であれば区分所有者の責任、という形で切り分けが必要になります。その判断自体が争いになることがあります。

保険の適用も論点になります。 管理組合が加入している保険の内容を、事前に確認しておいてください。

※ 本記事は一般的な整理です。共用部と専有部の区分は管理規約によって変わります。適した工法は管の状態によって判断されます。